Altes Haus und neues Glück
Habe alte Schabracke, wer hilft mir
dabei?
"Wenn ich daran denke, wie günstig ich mein Haus damals kaufte, muß ich auch dazu
sagen, es war in einem wirklich erbärmlichen Zustand. Aber das war ja der
kaufentscheidende Grund, es war außerordentlich billig, niemand wollte es schließlich
haben und der Verkäufer war am Ende froh, daß ich es nahm". Das erzählte mir ein Freund
aus dem Ostfriesischen, der ein typisches
"ich-will-eine-alte-Bauernkate-und-kauf-ich-auch-Abenteuer" hinter sich hatte. Ich kenne
noch jemanden, einen bajuwarischen Kollegen, der sich an ein Haus wagte, daß sogar vom
Echten Hausschwamm befallen und daher in kurzer Zeit heruntergekommen war, und dem
Besitzer nur zur Last fiel. Der Preis solcher Häuser liegt kurz über den
Abbruchkosten.
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"Schnäppchen" oder unberechenbares Abenteuer ?
Foto: Rüpke
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Meistens ist es eben der Zustand und das Baualter, was Altbauten in der Regel
scheinbar preiswerter dastehen läßt, als vergleichbare Neubauten. Der Verkäufer
kalkuliert im Stillen beim Verkauf mit einem niedrigeren Preis. Das ist dann die "rote
Hälfte des Apfels". Der Käufer muß aber die Kosten für seine zukünftige Instandsetzung
noch dazurechnen. Erst danach ist die Preiswürdigkeit "der alten Kate" wirklich zu
messen.
Es ist wichtig, mit Bedacht vorzugehen. Ein Baulaie muß sich da unbedingt Rat holen.
Natürlich bei einem Fachmann, der ihm sagen kann, was an Instandsetztungskosten auf ihn
zu kommen werden und im ungünstigen Fall infolge versteckter Mängel noch entstehen
könnten. Schließlich ist sonst so eine Feststellung, "preiswert oder nicht", bei einem
Altbau vor dem Kauf schlichtweg unmöglich. Alles andere wird hinsichtlich einer den
Tatsachen angenäherten Kaufpreiskalkulation leider unseriös werden. Berichte von
unglaublich billigen Baukosten, die liebe Freunde auftischen, sollte man immer zu den
Lottogeschichten zuordnen, oder der Trumpfkartenwerbung einer Bank, "mein Haus, mein
Auto, mein Boot".
Bei Eigentumswohnungen ist das nur scheinbar etwas einfacher. Auch hier ist zusätzlich
das Augenmerk auf das Gemeinschaftseigentum zu richten. Da geht es um später zu tragende,
mögliche Kosten aus Reparaturstau. Die Frage steht ob, dafür Rücklagen angespart wurden
bzw. was da an Umlagen nötig werden wird.
Überraschungen bei der Kostenplanung ausschließen
Es sind in jedem Fall Umbauten notwendig, um zu einer gewünschten Modernisierung zu
kommen. Die
Arbeitsgemeinschaft der
Verbraucherverbände
(AgV) in Bonn weist Verbraucher u.a. auch besonders auf die
Möglichkeit hin, daß es bei den Kaufobjekten verdeckte Schäden geben kann, die es zu
erkennen gilt.
So etwas sind z.B. dann oft Feuchteschäden im Erdgeschoss, alte unerkannte
Hausbockschäden im Dachgeschoss und an den Geschossdeckenbalken, oder immer versteckt und
eigentlich an jeder Stelle im Haus möglich, Schäden bzw. Befall durch den Echten
Hausschwamm, die der Käufer dann womöglich erst während der Baumaßnahmen
entdeckt.
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Feuchteschäden im Keller. Foto: Rüpke
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Überraschungen im Dachgeschoss - Pilzbefall hinter dem Drempel, Hausbockbefall
an den Deckenbalken. Foto: Rüpke
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Der Hausbock hat diesen Deckenbalken bereits zu Staub zerlegt. Hier ist nichts
mehr zu retten. Foto: Rüpke
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Dies führt unweigerlich zu nicht eingeplanten unangenehmen Kostensteigerungen. Ganz zu
schweigen von einem verzögerten Einzugstermin, kommen die nervenaufreibenden, oft
stückchenweisen Nachfinanzierungsverhandlungen dazu. Da fehlt dann in der Regel die
Reserve. Der Haustraum kann dann sogar zu Ende sein oder zum Alptraum werden. Die nun von
Rechtsanwälten gegebene Hoffnung, auf Schadensersatz gegen den Verkäufer zu klagen,
bringt noch mehr Stress und Verzögerungen, und natürlich Kosten mit sich. Wie das
ausgehen kann, weiß jeder, der ein gewisses Lebensalter erreicht hat und das mit dem
"Hornberger Schießen" kennt. Dokumentation und Belege müssen schon sehr gut sein, um hier
am Ende Erfolg zu haben.
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Checklisten...
Hin und wieder findet man lesenswerte Internetseiten, die eine Checkliste zum
Hauskauf anbieten. Sie soll er Bauherren wie Käufern von Wohnimmobilien helfen,
Angebote zu bewerten. Oft sind diese Checklisten ziemlich starr und oft auch
praxisfremd aufgebaut.
Die beste Checkliste steckt jedoch nach wie vor in den Köpfen erfahrener =
älterer Baufachleute. Sie können vieles durchschauen und wissen Verborgenes aus
eigener Berufserfahrung zu deuten. Ihr Erfahrungsschatz ist viel zu komplex, als
daß eine Liste zum Abhaken dafür ausreichte...
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Ein weiterer Punkt, der bei der Kostenplanung n a. berücksichtigt werden muß, sind die
weiteren genauen Baukosten und deren Möglichkeit überhaupt. Dazu gehören z.B. die
Planungskosten und Kosten für behördliche Nachweise und Genehmigungsverfahren. Schon im
Vorfeld muß angefangen werden zu planen, um alle kostenentscheidenden Faktoren wenigstens
abschätzen zu können. Die Frage nach Anlieger- und Erschließungskosten muß geklärt sein,
um Überraschungen zu vermeiden. Dazu kommen Kosten der Versicherungen. Also, wer bauen
oder umbauen will, braucht immer schon vorher eine gute Beratung und bei einigen Fragen
wird hier der o.a. Fachmann schon wirklich und intensiv gefragt werden.
Schon vor dem Kauf und vor Baubeginn gibt es ein paar Merksätze:
Sie sollten sich darüber klar sein, daß ein Altbau bei einem späteren Verkauf kaum das
Geld wieder einbringen wird, was Sie zuvor eingeracht haben. Der Hausbau für sich ist
stets eine unrentable Anlage. Es ist alles in erster Linie nur für Sie da, und wenn Sie
träumen können, wird es auch Ihr Traumhaus werden.
- Der zu erwerbende Altbau sollte schon länger unter Beobachtung sein oder man sollte
die Umstände des Verkaufs kennen. Also Informationen einholen. Z.B. bei den Nachbarn,
die sind gern gesprächig, aber natürlich immer sehr einseitig in Ihrer Aussage! Der
Käufer sucht, das Haus wartet auf Ihn.
- Vor einer sich anbahnenden Kaufentscheidung müssen Sie, zum ersten Mal (und auch
noch vorab) ernsthaft Geld investieren in eine Ortsbesichtigung und Beratung durch
einen kompetenten Fachmann. Sie müssen herausfinden, was da noch an Kosten auf Sie
zukommen kann.
- Erst wenn Sie sich noch einmal über eine weitere reale Kostenreserve verständigt
haben, könnten Sie eine Finanzierung von Kauf und Umbau beginnen.
- Lassen Sie sich nicht drängen und planen Sie genügend Zeit ein. Der Zeitrahmen für
Altbaukauf und Modernisierung ist nicht so einfach zu kalkulieren und wird i.d.R. durch
Unvorhergesehenes schnell ins Wanken kommen. Das heißt, erst mal die alte Wohnung
behalten und niemals voreilig kündigen.
- Denken Sie auch an Ihre Partnerschaft oder Ehe, da muß einiges ausgehalten werden.
Es gilt also, vorher Regeln aufzustellen und natürlich alles gemeinsam
durchzumachen.
- Wenn Sie Ihren Traum genau kennen und unendlich Zeit haben, belastbar sind und alle
Mitwirkenden handwerklich begabt, Sie also vermutlich Handwerker und Architekt sind,
dann man los.
- Wenn Sie noch viel an Ideen sammeln, kaum richtig Zeit und eigentlich zwei linke
Hände haben, nutzen Sie Ihre geistigen Fähigkeiten und suchen Sie sich einen guten
Baumeister und Architekten mit Ideen und Ausdauer. Am Ende sind beide Varianten oft
gleich teuer. Sie haben aber Ihre Hände frei!
In der Tat könnten nicht rechtzeitig erkannte versteckte Bauschäden den Ruin des
künftigen Bauherrn bedeuten.
Guter Rat beim Kauf von Altbauten soll aber nun nicht teuer sein
Die Erfahrung lehrt, an das Risiko durch versteckte Mängel ist zu denken.
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Darunter versteckt sich ein größerer Schaden nach Hausschwammbefall. Foto:
Rüpke
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Eine nicht geahnte böse Überraschung, gut hinter den Fliesen versteckt - völlig
verrottete Balken. Foto: Rüpke
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Deutliche Spuren nach Bekämpfungsmaßnahmen gegen vorangegangenen
Hausbockbefall. Foto: Rüpke
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Überraschung, ein Hausbockbefall, der nur dort bekämpft und saniert wurde, wo
er einfach zugänglich war. Foto: Rüpke
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Eine Bestandsimmobilie, die äußerlich in einem guten Zustand ist, kann immer
versteckte Mängel enthalten. Einen Mangel wie zum Beispiel Befall durch den Echten
Hausschwamm, der nach dem Abdichten eines defekten Wasserkastens der Toilettenspülung
scheinbar "zur Ruhe" gekommen war und abschließend neu verputzt oder mit einer Tapete
überklebt wurde, kann kein Laie je finden. Kommt es zu einem späteren Zeitpunkt in so
einem (vermeintlich sanierten) Befallsbereich im Bad durch Undichtigkeiten wieder zu mehr
Feuchtigkeit, wächst der Schwamm munter weiter und erobert sich über das Mauerwerk neue,
auch trockene Holzquellen, die er dann rigoros zerstören wird.
Die Folgen sind sehr teuer und führen zu einem sogenannten merkantilen Minderwert des
Hauses. Ob und wie der Käufer sich den Schaden vom Verkäufer zurückholen oder vom
Kaufvertrag zurücktreten kann, ist eine juristische Frage, die hier nicht erörtert werden
kann. (Beim Weiterverkauf muß der Verkäufer jedenfalls auf einen vorangegangenen Befall
durch den Echten Hausschwamm hinweisen. Auch ein eingeschalteter Wertgutachter, der dies
leichtfertig übersähe, wäre natürlich haftpflichtig zu machen, der hätte ja einen
Sachverständigen für Holzschutz einschalten können und hier auch müssen.)
Sie sehen, einem eingeschalteten Fachmann ist auch etwas abzuverlangen. Er haftet für
seine Leistung. Das ist eben mehr, als nur gute Ratschläge.
In der Zeitschrift Wirtschaftsrecht 1994 S.1954 wird über gerichtliche Entscheidungen
zum Nachteil von Sachverständigen berichtet, wobei dann im Fazit darauf hingewiesen
werden sollte, daß die Mehrzahl der Regressprozesse gegen Bewertungssachverständige den
Umstand aufzeigten, das diese Sachverständigen oft das begutachtete Objekt nicht in
vollem Umfange untersucht hatten oder wesentliche sichtbare Dinge glatt übersehen hatten.
Daraus lernen wir, nicht alle Bausachverständigen sind automatisch auch gute
Baufachleute, aber auch nicht unwichtig, denn sie sind haftbar. Für fahrlässige
Beratungsfehler müssen sie (oder ihre pflichtmäßige Haftpflichtversicherung) gerade
stehen.
Somit ist die Beurteilung von gebrauchten Immobilien durch einen guten und neutralen
Fachmann unbedingt ratsam, denn nicht immer sind Berater, wie Handwerker oder Makler
ehrlich, wenn sie z.B. finanziell an dem Projekt beteiligt sind. In Frage kommen
Baumeister, Architekten und Bauingenieure, die oft zudem Sachverständige in bestimmten
Bauschadensbereichen sind, von denen Sie dann auch geballte Sachkunde erwarten dürfen.
Die können Sie auch baubegleitend beraten, und sind in der Lage, Bausubstanz mit
unterschiedlichen Diagnosemethoden auf Schäden zu untersuchen. Meistens auf Grund ihrer
langjährigen Erfahrung, erkennen solche Experten schon bei einer Besichtigung sehr
schnell die möglichen Schwachpunkte des Altbaus, ohne alles auseinandernehmen zu
müssen.
Ein Bausachverständiger sollte z.B. schon bei einer Begehung z.B. mit einem einfachen
Beilsteinnachweises verdachtsmäßig feststellen können, ob Gefahr bestünde, daß ein
Dachstuhl mit früher verwendeten hochgiftigen Holzschutzmitteln belastet ist. Dann käme
zum Beispiel ein Ausbau hinsichtlich des möglichen Krebsrisikos für die Bewohner ohne
vorherige Untersuchung und abgestimmte Sanierung nicht in Frage.
Stellen Sie dann die Kosten dieses Beraters gegen die Courtage des Maklers, wird Ihnen
ein Licht aufgehen, wie kostengünstig das war.
Tipps zur Wahl eines Fachmanns:
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- Ein Fachmann mit Ausbildungsberuf kennt auch die praktische Seite.
- Ein Bauingenieur oder Architekt sollte es schon sein (online prüfbar anhand der
Eintragungsliste bei der Architekten- oder Ingenieurkammer des Bundeslandes).
- Eine besondere Sachkunde sollte auch nachgewiesen werden können
(Bauwerksdiagnostik, Holzschutz, Bautenschutz, Statik).
- Eine Berufshaftpflichtversicherung muß er haben. Mitglieder in der Architekten- und
Ingenieurkammer des Bundeslandes sind gesetzlich dazu verpflichtet, eine zu haben.
- Ein paar Referenzen sollten Sie verlangen und nachprüfen.
- Erläutern Sie vor dem vereinbarten Ortstermin, was Sie kaufen wollen und erklären
Sie Ihm, was Sie von Ihm erwarten. Legen Sie dazu zuvor einen ersten Fragenkatalog an
und lassen Sie sich ein Angebot über die zu erwartenden ca.-Kosten für die Beratung
machen und vereinbaren Sie den Stundensatz.
- Gehen Sie Stück für Stück vor: erst Grundsätzliches dann immer Spezielleres.
Vielleicht erkennn Sie beim 1.Termin, das kommt für Sie gar nicht mehr in Frage. Dann
war`s das eben, das kaostet nur das und nicht mehr.
- Eine mündliche Berichterstattung ist preiswert, aber schnell ist alles vergessen.
Wenn Sie zum Kauf tendieren, beauftragen Sie einen schriftlichen
Untersuchungsbericht.
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Bestimmen Sie Umfang und Inhalt. Sie brauchen Empfehlungen zu Sanierungsschritten
und deren zeitlichen Rangfolge. Entlang eines bebilderten Berichtes könnten Sie später
Stück für Stück fast planmäßig diese Maßnahmen abarbeiten.
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Für den Baulaien kann ein Untersuchungsbericht mit Sanierungsvorschlägen
ein praktischer Leitfaden zur baulichen Umsetzung werden.
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- Untersuchungsberichte machen Arbeit, fragen Sie die Kosten dafür ab. In der Regel
erfordert die Erstellung eines Berichtes mindestens die Zeit, wie die Untersuchung
selbst. Eine Alternative ist, wäre, selbst mitzuschreiben. Dazu setzt man sich am Ende
zusammen. Ein Fazit lohnt sich.
Hans-Joachim Rüpke, Architekt AKN, Sachverständiger für Holzschutz am Bau,
www.holzfragen.de
